Att köpa bostad i Frankrike

Om du funderar på att köpa en bostad i Frankrike finns det mycket att tänka på allt ifrån dina önskemål kring boendet till vilka lagar och regler som gäller vid köpet av bostaden.

Överförande av äganderätt till en bostad i Frankrike går genom en fransk ”notaire” (notarie). Denna upprättar ett så kallat ”acte authentique de vente” (ägarbevis) och garanterar att överföringen av äganderätten går korrekt till. Men hur kommer man till det stadiet, då köpare och säljare samlas lite högtidligt i notariens ”étude” (kontor) och skriver under en rad dokument, utbyter pengar och nycklar, skakar hand och ser glada och tillfredsställda ut? Så här ser det ut ur köparens synvinkel:

Önskelista. Börja med en önskelista där du noterar vad som är viktigt i ert framtida boende. Det kan handla om läge, pris, storlek, placering i fastigheten om det rör sig om en lägenhet, väderstreck, närhet till olika aktiviteter, stränder, utsikt, pool, bostadens skick (renoveringsbehov eller inflyttningsklart), närhet till flygplats, golfbanor, skidorter och så vidare. Rangordna önskelistan och fundera över hur realistiska önskemålen är. Vad är viktigast?

Vägen till en lyckad bostadsaffär, nöj dig inte med mindre.

Plats. Ägna tid åt att besöka de olika städer och byar som kan vara av intresse. Tänk på att klimatet på Rivieran varierar mellan olika platser och att årstidsvariationerna också kan vara stora.

Bostaden. Lägenheter i Frankrike säljs under formen ägarlägenhet. Det innebär att man äger sin egen lägenhet samt andelar
i föreningen, så kallat ”copropriété”. Det är viktigt att få en insikt i föreningens liv exempelvis genom att studera stämmoprotokoll och stadgar.

Marknad. För att få reda på vilka bostäder som finns till salu finns olika vägar att gå. Den vanligaste är att söka på internet. Varje mäklare har sin webbplats. Det finns också portaler där mäklarna presenterar sina bostäder. Det finns ett stort antal portaler men ingen som omfattar samtliga bostäder till salu. Det finns också bostäder till salu som inte annonseras alls. Bostadsbeskrivningarna är ofta kortfattade och samma bostäder kan finnas hos flera mäklare i samma portal. Det förekommer till och med att samma bostäder ligger ute hos flera mäklare, men till olika priser. Ibland ligger bostäder kvar på nätet trots att det pågår en köpeprocess sedan en månad eller två. Man kan alltså få intrycket av att det finns fler objekt till salu än vad det i själva verket gör.

Välj mäklare. Mäklare arbetar ofta med formella eller informella köpuppdrag. De kontaktar då andra mäklare för att skaffa information om deras bostäder. De flesta mäklare samarbetar med varandra och den ena kan representera säljaren och
den andre köparen. Hitta en mäklare som förstår vad du vill ha, som är villig att ägna tid åt att finna din önskade bostad och som har nödvändig kompetens. En fördel är att arbeta med en mäklare som talar svenska, eller åtminstone god engelska. Självklart ska mäklaren vara registerad och medlem i ett franskt mäklarförbund! I de fall en säljare har lagt ut ett exklusivt försäljningsuppdrag till en mäklare så lägger den mäklaren ut bostaden i en gemensam databas. Detta är en intern databas för de mäklare som är med i samarbetsorganisationen MLS (Multiple Listing Service). Bjurfors Rivieran är med i denna organisation. Detta innebär att när vi har uppdrag av köpare att leta bostäder så går vi omedelbart in i databasen och letar fram lämpliga objekt. Vid försäljning så delar vi på provisionen med den säljande mäklaren. Det blir således inte dyrare att köpa på detta sätt eftersom mäklarna delar på förmedlingsprovisionen sinsemellan. Lägg märke till att de flesta mäklare arbetar med både köp och säljuppdrag. Om din ”köpande ” mäklare har säljuppdrag för någon bostad han presenterar för dig bör han meddela detta.

Välj en mäklare med nödvändig kompetens och som förstår vad du vill ha.

Besök. Öppna visningar förekommer sällan i Frankrike utan det är oftast individuella visningar. Ibland har mäklaren inte nycklarna, istället finns säljaren på plats. Vid
ett första besök får spekulanten ofta, med svenska mått mätt, en knapphändig information. Man får nästan ”pumpa” mäklaren på denna. Ju större intresse man har för en bostad, desto mer information förmedlas. Självklart ska man besöka de bostäder som är intressanta flera gånger och under olika tider på dygnet för att ”känna” på dem och förstå hur t ex ljus och buller inverkar på livet i bostaden.

Information om bostaden. Säljaren är skyldig att före undertecknandet av en ”compromis de vente” (förkontrakt) beställa och betala en teknisk undersökning av bostaden. Denna ska innehålla en uppmätning av bostadsytan om bostaden ingår i en förening, en beräkning av uppvärmingsbehovet och en översikt av eventuella naturrisker (jordbävning, brand, översvämning) i närområdet. I många fall krävs även en undersökning kring eventuell förekomst av bly, termiter och asbest samt en riskanalys av elsystem och annan teknik som tillhör fastigheten. Om septiktank finns ska även denna inspekteras. Dokumenten ska sedan ställas till köparens förfogande. Även uppgifter om föreningsavgifter, skatter och senaste årsredovisningar (om förening) ska ställas till köparens förfogande.

Ekonomi. Fråga efter den verkliga årskostnaden för att driva fastigheten. Vilka reparationsbehov finns i framtiden och till vilka kostnader? Vi har stor erfarenhet av att gå in i föreningars räkenskap och läsa årsredovisningar och stämmoprotokoll.

Marknadsvärde. Det är inte alltid så lätt att förstå marknadsvärden i Frankrike eftersom statistiken inte är lika tillgänglig och noggrann som i Sverige. Man får själv göra sin egen hemläxa, men ställ krav på mäklaren att ge så mycket information som möjligt. Vi har tillgång till vissa databaser som gör det möjligt att snabbt få en uppfattning om värdet av en fastighet.

Förvärvskostnader. Dessa kostnader betalas av köparen. På existerande bostäder uppgår de till ca 7-8% av inköpspriset. En mindre del är notariens arvode, resterande är skatter till kommun, län och stat. Den exakta procentsatsen beror på försäljningspriset och i vilket län fastigheten ligger. Bäst är att göra en överslagsberäkning på 7% på existerande egendom och 2,5% på nyproduktion. Vi kan ge en exakt kostnad per bostad när det blir dags.

Mäklararvoden. Dessa arvoden är inbakade i utgångspriset och mäklaren har med andra ord uppdrag att sälja till visst pris och med viss provision. Om köparen så önskar så kan denne välja att betala mäklararvodet. Fördelen är att köparen då slipper betala så kallad notariatavgift på själva arvodet.

Val av notarie. Fransmän har ofta en familjenotarie som följer familjen under livets olika skeden. En notarie är en jurist som är specialiserad på fastighets och familjerätt. Denne har egen firma och har sina egna kunder men står under statligt överseende. Notarien ger råd i alla familjekonomiska ärenden (under förutsättning att han eller hon sedan får ta hand om t ex försäljningen av bostaden). Välj redan från början en kompetent och tjänstvillig notarie som kommunicerar väl med sina kunder. Vi kan självklart rekommendera sådana. Notarien är också rätt person att rådfråga, exempelvis om man ska köpa via bolag eller privat. Likaså ger notarien råd i frågor gällande förmögenhet, arvsskatter osv. Köpare och säljare kan ha var sin notarie. Det kostar inte mera eftersom notarierna då delar på arvodet. Notarien upprättar också testamenten, gör arvsskiften m m.

Läs vidare om Köpprocessen i 10 steg