FAQ om att köpa och sälja bostad: Från budgivning till undersökningsplikt

Innan du börjar leta efter din drömbostad är det viktigt att specificera dina behov och önskemål. Fundera på din budget och undersök dina lånemöjligheter, vilken typ av bostad du söker (lägenhet, hus, nyproduktion eller renoveringsobjekt), och vilket läge som passar din livsstil bäst. Att ha en klar bild av vad du söker gör processen smidigare och mer fokuserad.

Bostadsmarknaden i Sverige är idag väldigt transparent vad gäller tillgång till information om marknaden, statistik och slutpriser för sålda bostäder. Genom att undersöka marknadsvärdet i området och rådfråga en mäklare kan du få en realistisk bild av priset på bostaden. Hos Bjurfors har du alltid tillgång till köprådgivning, även om du köper via en annan fastighetsmäklare.

En av de viktigaste förberedelserna är att se över din finansiering. Skaffa ett lånelöfte i förväg så att du vet hur mycket du kan låna och vad din bostad får kosta. Det är också klokt att göra en kostnadsfri värdering av din nuvarande bostad för att få en uppfattning om dess värde. Fundera också på i vilken ordning du vill och kan göra affären; sälja först, eller köpa först.

Du måste räkna med kostnader för lagfart, pantbrev (om du behöver ta ut mer inteckningar) och eventuellt besiktningskostnader.

Uttag av nya inteckningar/pantbrev uppgår till 2% av beloppet du söker för, kostnad för lagfart/stämpelskatt uppgår till 1,5% av köpeskillingen av huset och besiktningskostnad kan ligga mellan 10-15.000 kr beroende på omfattning av besiktning.

Boagenten är en tjänst som hjälper dig att hitta rätt bostad genom att matcha dina specifika önskemål med tillgängliga bostäder. När du har en bevakning i Boagenten får du tips om bostäder som passar dina behov och även kan se bostäder innan de annonseras offentligt. Det ger dig ett försprång i köpprocessen.

• Här kan du skapa en bevakning via Boagenten. 

Bjurfors erbjuder både öppna och bokade visningar, samt digitala visningar som alternativ.

Försök att på visningen tänka in hur det skulle kännas att bo i bostaden. Fokusera på dina behov och hur dessa kan matchas med det boende du tittar på. Om allt inte stämmer, kanske du kan åtgärda eller förändra bostaden så att den passar dig bättre. Fundera även på saker du inte kan förändra så som ljusflöde, balkongläge, insyn, och trafikljud – vad som är viktigt för just dig, helt enkelt.

Ta gärna en promenad i området och känn om du kan trivas där. Kanske står området inför utvecklingsplaner som också är intressanta att undersöka. 

Mjuka värden som är avgörande för att du ska trivas måste såklart kombineras med det rationella och faktamässiga delar, samt att du även noggrant ska undersök bostadens skick. 

Läs gärna mer om vad du ska tänka på före, under och efter visningar.

Som köpare har du rätt att få all relevant information om bostaden innan köpet. Det är också ditt ansvar att noggrant undersöka bostaden och dess skick. Din personliga köprådgivare hos Bjurfors kan hjälpa dig att förstå dina rättigheter och skyldigheter samt ge råd genom hela köpprocessen. Det är viktigt att känna till att ett stort ansvar vilar på dig som köpare i en bostadsaffär. Ett bra tips är därför att läsa på så att du känner dig trygg i ditt ansvar som köpare.

Bjurfors erbjuder tjänsten Köprådgivare, där en erfaren fastighetsmäklare hjälper dig med alla frågor och funderingar du har inför ett bostadsköp. Din köprådgivare är expert på det område där du söker bostad och kan hjälpa dig att få en bredare bild av marknaden och de olika typer av lägenhetsmodeller eller hus som finns där just du letar. Våra mäklare har god lokalkännedom och kan ge dig uppdaterad information om exempelvis priser, skolor, kommunikationer och närservice.

Förenklat kan man beskriva undersökningsplikten som det som delar ansvarsförhållandet för fel i bostaden mellan köparen och säljaren. Den som köper en bostad är ansvarig för att undersöka den noggrant. I princip ska allt som du som köpare kan upptäcka med syn, lukt, hörsel och känsel undersökas.

Detta innebär att köparen inte kan få ersättning av säljaren i efterhand för fel som har missats och som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Detta gäller både för villor och bostadsrätter där även föreningens ekonomi ingår. Läs därför gärna på inom området så att du känner dig trygg i ditt ansvar som köpare.

Om du upptäcker fel efter köpet som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning, kan du inte hålla säljaren ansvarig för dessa. 

Säljaren ansvarar endast för så kallade dolda fel, det vill säga ett fel som inte kunde upptäckas vid en normal undersökning och som du som köpare inte heller skulle ha behövt räkna med, med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion.

Säljaren kan också bli ansvarig för fel om hen lämnat oriktiga faktamässiga uppgifter i försäljningen.

Om du som köpare upptäcker ett fel som du anser är betydande och som du juridiskt bedömer kan vara relevant att åberopa mot säljaren är det viktigt att du reklamerar felet inom skälig tid från det att du har märkt eller borde ha märkt felet. Att rådfråga en jurist kan då vara en god idé.

Säljaren ansvarar för dolda fel, alltså ett fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning och ett fel du som köpare inte heller skulle ha behövt räkna med, med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion.

För fastigheter gäller detta ansvar i upp till tio år, och för bostadsrätter i två år.

Det är ofta en bra idé att anlita en sakkunnig besiktningsman för att genomföra en grundlig undersökning av bostaden. Detta ökar chansen att upptäcka eventuella problem och kan vara avgörande vid en eventuell tvist om fel och brister. Om du exempelvis vid visning upptäcker tecken på fel som fukt eller dålig lukt, är du skyldig att utreda orsaken – då en sådan varningssignal faktiskt utökar din undersökningsplikt. En besiktningsman kan därför hjälpa dig att fullgöra din undersökningsplikt korrekt.

Undersökningsplikten för bostadsrätter är något mindre omfattande än för villor, men det är fortfarande viktigt att noggrant undersöka bostaden. 

Vid köp av en villa omfattar undersökningsplikten hela fastigheten, inklusive byggnader, mark och eventuella tillhörande konstruktioner. Du förväntas undersöka allt från tak och grund till VVS-system och elinstallationer.

Vid köp av en bostadsrätt är undersökningsplikten främst fokuserad på lägenhetens inre skick samt bostadsrättsföreningens ekonomi. Du bör undersöka ytskikt, elinstallationer, kök, badrum och funktion av vitvaror. Dessutom är det viktigt att granska bostadsrättsföreningens ekonomi och stadgar, eftersom detta ingår i undersökningsplikten och påverkar ditt boende och eventuella framtida avgifter. Den andel du köper in dig på i föreningen ger dig i förlängningen delägarskap i föreningens ekonomi.

• Läs på om undersökningsplikt.

Du bör genomföra en noggrann besiktning, gärna med hjälp av en professionell besiktningsman. Detta inkluderar att kontrollera exempelvis:

• Tak och fasad för tecken på slitage eller skador.
• Dränering och grund för att upptäcka fuktproblem.
• Värmesystem och ventilation för funktion och effektivitet.
• El- och VVS-installationer för säkerhet och standard.  

Utöver lägenhetens skick bör du:

• Granska bostadsrättsföreningens årsredovisning för att bedöma den ekonomiska stabiliteten.
• Läsa igenom föreningens stadgar för att förstå regler och begränsningar.
• Kontrollera planerade renoveringar som kan påverka avgiften eller boendemiljön. Gärna i kontakt med föreningens styrelse.
• Undersöka gemensamma utrymmen som förråd, tvättstuga och trapphus för att få en helhetsbild.

Fastighetens ålder och skick påverkar vad du som köpare förväntas upptäcka vid en undersökning. Äldre fastigheter kan ha fler synliga brister som du bör vara medveten om, medan nyare fastigheter kan ha dolda fel som är svårare att upptäcka.

Utrymmet för vad som i efterhand kan anses som ett dolt fel är av förklarliga skäl mycket mindre på ett gammalt hus med stort underhållsbehov och gamla byggnadsdelar eftersom du som köpare bort räkna med att fel kan finnas samt uppkomma med hänsyn till ålder och skick.

• Läs på om undersökningsplikt.

Budgivning sker när flera spekulanter är intresserade samtidigt och erbjuder säljaren bud. Det är viktigt att känna sig trygg i processen och förstå budgivningsreglerna.

En öppen budgivning innebär att mäklaren löpande redovisar det högsta budet till alla budgivare. Detta ger budgivarna möjlighet att bjuda över varandra. Mäklaren noterar alla bud med namn på budgivaren, tidpunkt och bud, samt eventuella villkor kopplade till budet. Viktigt är dock att känna till att villkoren för öppen budgivning kan ändras under budgivningens gång då säljaren ensamt har rätt att styra över tillvägagångssättet.  

Nej, säljaren har fri prövningsrätt och kan välja fritt bland budgivarna, oavsett budets storlek. Det vanligaste är att den som lagt högsta budet får köpa bostaden. Det finns undantag eftersom säljaren bestämmer vem hen vill sälja till, och om något bud av någon anledning ska väljas bort. Ibland kan förutsättningar runt tillträdesfrågor eller andra villkor kopplat till köpet göra att säljaren väljer att sälja till lägre bud.

Den betyder att säljaren inte är juridiskt bunden till några överenskommelser om budgivningen förrän ett köpekontrakt är undertecknat. Säljaren kan välja att acceptera eller avvisa bud efter eget omdöme. Säljaren är därmed inte bunden att acceptera det högsta budet i en budgivning, utan har rätt att välja köpare baserat på andra faktorer, som exempelvis betalningsförmåga eller inflyttningsdatum. Säljaren kan även välja att avbryta försäljningen helt, även om flera bud har kommit in. Detta ger säljaren full flexibilitet att fatta beslut som passar dennes situation bäst.

Ett dolt bud är ett bud som inte redovisas för övriga budgivare. Säljaren kan börja med öppen budgivning och under processen ändra sig till att acceptera ett villkorat bud som inte presenteras offentligt. Mäklaren följer då säljarens instruktioner om att inte framföra budet till andra budgivare.

Viktigt att känna till kring dolt bud: Om ett dolt bud läggs under budgivning, bör mäklaren informera spekulanterna om att säljaren bestämmer budets betydelse. Säljaren kan också instruera att budet ska kommuniceras till andra spekulanter. Mäklaren kan inte garantera att spekulanten får återkomma med ett högre bud.

Dolda bud påverkar främst spekulanter som inte hunnit lägga bud eller inte får återkomma med högre bud. Även säljaren kan bli missnöjd om högre bud framkommer efter kontraktsskrivningen. För mäklaren kan dolda bud riskera att skapa misstankar om slarv eller otillbörligt agerande, och om flera dolda bud läggs samtidigt kan situationen bli mycket komplicerad.

Läs mer: Budgivning: så fungerar det

De flesta budgivningar sköter vi på Bjurfors genom identifiering via BankID. Det ger en smidig och trygg budgivning för alla parter, som du som budgivare enkelt hanterar direkt via din mobil. Fastighetsmäklaren godkänner dig som budgivare, och därefter lägger du bud när det passar dig – inom de ramar säljaren genom mäklaren sätter upp för budgivningen. 

Nej, bud är inte bindande, oavsett om de läggs muntligen eller skriftligen. Bud är inte bindande förrän ett skriftligt köpeavtal undertecknats.

Att köpa På förhand innebär att du får möjlighet att köpa en bostad innan den når den publika marknaden och fullt annonserad i alla kanaler.

Bostäder som ligger ute På förhand kan ha olika status. Vissa är under förberedelse för den publika marknaden, andra är tillgängliga för försäljning om rätt villkor uppfylls, till exempel pris eller tillträdesdatum. Vissa visas först när säljarna har köpt en ny bostad.

Du får chansen att hitta ditt drömhem före andra spekulanter, då många bostäder säljs innan de annonseras offentligt.

För att hålla koll på bostäder som ligger ute På förhand kan du använda Bjurfors kostnadsfria söktjänst Boagenten. Genom att skapa en bevakning i Boagenten får du löpande information om bostäder som matchar dina specifika önskemål, inklusive de som är ute På förhand.

Om du är intresserad av en bostad som ligger ute På förhand kan du kontakta mäklaren direkt för att få mer information om bostadens status och eventuella säljvillkor. Ibland arrangeras förhandsvisningar för särskilt intresserade spekulanter.

Ja, en personlig fastighetsmäklare kan ge råd om områden, priser och marknadsutveckling, vilket gör köpprocessen tryggare.

• Boka köprådgivning med en engagerad och skicklig mäklare nära dig.

I Sverige används framför allt tre typer av mäklararvoden: procentsats, fast arvode och arvodestrappa. Procentsats är den vanligaste modellen. Arvodeskostnaden och andra annonseringskostnader är avdragsgilla i din kommande försäljningsdeklaration. Arvodet bestäms och avtalas i förmedlingsuppdraget som du skriver tillsammans med din mäklare innan försäljningen startar.

• Läs mer om vad du behöver veta om mäklararvode.

Under kontraktsskrivningen går mäklaren igenom alla köpehandlingar noggrant så att både säljare och köpare förstår och accepterar innehållet. När båda parter är överens undertecknas köpekontraktet samt bilagor som hör till det.

Genom att mäklaren hanterar överlämningen blir övergången smidig och säker för båda parter. Här är en kort checklista inför tillträdesdagen för dig som säljare.

1. Städa bostaden: Se till att den är ordentligt städad.
2. Sista genomgång: Kontrollera att inget personligt är kvar.
3. Adressändring: Anmäl din nya adress till Skatteverket och ordna eftersändning av post.
4. Förbered nycklar och dokument: Samla alla nycklar, taggar, portkoder och viktiga dokument för överlämning.
5. Avsluta abonnemang: Flytta eller avsluta el, vatten, internet med mera.
6. Fullmakt: Om någon inte kan närvara, meddela mäklaren i förväg för att ordna fullmakt.

Att sälja en bostad På förhand innebär att du förbereder din bostad för försäljning innan den annonseras på den publika marknaden. Det ger också möjlighet att snabbt komma ut på marknaden när du är redo.  

Ju mer förberedd du är, desto bättre brukar resultatet av en försäljning bli. Även om du inte är redo att sälja genast. Att ha din bostad ute På förhand ger dig möjlighet att testa marknadsintresset, du får tidigt kontakt med potentiella köpare och kan sälja smidigare, ofta med ett högre slutpris. Genom att färdigställa faktauppgifter och beskrivande texter kring bostaden kan du även snabbt växla om till en mer öppet annonserad försäljning. 

Tjänsten På förhand hos Bjurfors innebär att du tillsammans med din mäklare genomför ett antal förberedande aktiviteter, bland annat värdering och marknadsplan. Bostaden kan marknadsföras med eller utan bilder, beroende på hur snabbt du vill komma ut på marknaden. Du kan välja att visa din bostad på olika nivåer, antingen genom att matcha den i Boagenten eller genom att visa den publikt på bjurfors.se.

För mer information om tjänsten På förhand kan du kontakta din lokala Bjurfors-mäklare. De kan ge dig detaljerad information om hur tjänsten fungerar och hur den kan hjälpa dig att förbereda din bostad för försäljning. Du kan även anmäla intresse för På förhand här.

Det finns ingen generell tidpunkt eller statistik som kan tala om när det är bäst att sälja. Jämfört med villamarknaden är ofta försäljning av bostadsrätter mer jämnt fördelat runt året. Diskutera med din mäklare för att få en bättre förståelse för marknadsläget och vad som kan vara bäst för just din situation när du ska sälja bostadsrätt. En erfaren mäklare kan guida dig i att tajma försäljningen för bästa pris.

Det finns ingen generell regel för när det är bäst att sälja sitt hus. Marknadsläget kan variera, men det är viktigt att komma ihåg att det går att göra bra affärer även när marknadsläget anses vara sämre – rätt köpare kan alltid hittas. Det bästa resultatet nås ofta när du använder tiden till din fördel; är förberedd, har tålamod och väntar på ett gynnsamt tillfälle. Fråga din mäklare som kan ge dig råd utifrån dina, bostadens och områdets specifika förutsättningar.

En mäklare underlättar processen och kan betydligt öka möjligheten till en bättre affär och ett högre slutpris. Mäklare har kunskap om marknaden, tillgång till ett stort köparnätverk och kan hjälpa till med allt från marknadsföring till kontakt med banker.

• Läs gärna: Värdera hus: bra att veta

Varje försäljning och hus har sina unika aspekter att ta hänsyn till. Därför tar vi på Bjurfors fram en individuell marknadsplan för just din försäljning. Vi ser till att din bostad paketeras på rätt sätt för marknaden. Här är rätt bildspråk och styling något som kan göra stor skillnad för att väcka marknadens intresse för bostaden. Bjurfors matchar även bostaden med sitt köparregister för maximal räckvidd.

Förberedelserna inkluderar att genomföra en marknadsvärdering, skapa en sökprofil i köparregistret Boagenten och samarbeta med stylister och fotografer för att presentera huset på bästa sätt. En individuell marknadsplan hjälper till att optimera försäljningen.